Twee voorwaarden die je moet kennen
Het voorjaar luidt doorgaans het hoogseizoen in op de vakantiewoningmarkt. Veel mensen overwegen in deze periode hun gezinsvakantiewoning te verkopen — soms als onderdeel van een generatiewissel, een erfenis of simpelweg om een waardestijging te verzilveren.
Daarmee komt voor velen de vraag op tafel: kan een vakantiewoning belastingvrij worden verkocht?
De hoofdregel is duidelijk
De winst bij de verkoop van een vakantiewoning is belastingvrij op grond van de zogenoemde vakantiewoningregel. Maar die vrijstelling geldt alleen als aan twee specifieke voorwaarden is voldaan. De woning moet zijn gebruikt als recreatiewoning, én het totale perceeloppervlak moet kleiner zijn dan 1.400 m².
Juist één van die vereisten zorgt er regelmatig voor dat verkopers worden geconfronteerd met een onverwachte belastingrekening.
De valkuil die veel mensen over het hoofd zien
“We zien vaak gevallen waarbij een verkoper niet heeft opgelet op de eis ten aanzien van de perceelgrootte. Doorgaans is een vakantiewoning via erfenis verkregen of al tientallen jaren in de familie, waardoor aan de gebruikseis als recreatiewoning vrijwel altijd is voldaan. Maar juist de perceeleis wordt regelmatig over het hoofd gezien”, zegt Søren Thorvaldsen Svane Keller, belastingexpert en partner bij PwC.
Hij voegt daar nog iets belangrijks aan toe: “De voorwaarden moeten zijn vervuld op het moment van verkoop. Het is niet voldoende dat ze golden op het moment van aankoop.”
Houd deze twee eisen in de gaten
Volgens Søren Thorvaldsen Svane Keller van PwC treft de perceeleis vakantiewoningbezitters door het hele land — maar eigenaren in één specifieke regio lopen extra risico:
“De perceeleis treft met name vakantiewoningbezitters in Noord-Jutland, omdat daar een hoog percentage vakantiewoningpercelen groter is dan 1.400 m². Wie een groot perceel bezit, moet dus extra alert zijn als hij of zij aan verkoop denkt.”
Voorwaarde 1: De vakantiewoning moet zijn gebruikt als recreatiewoning
De woning moet door de eigenaar of diens huishouden zijn gebruikt als recreatiewoning — gedurende de hele bezitsperiode of een deel daarvan. Onder ‘vakantiewoning’ vallen alle soorten recreatief vastgoed: zowel traditionele zomerhuisjes als vakantiehuizen die niet zijn goedgekeurd voor permanente bewoning.
De regel geldt voor vakantiewoningen in Denemarken én in het buitenland. Er geldt geen minimale bezitsperiode — het doorslaggevende criterium is dat de woning daadwerkelijk als recreatiewoning in gebruik is geweest.
Voorwaarde 2: Het perceeloppervlak moet kleiner zijn dan 1.400 m²
Overschrijdt het totale perceeloppervlak de grens, dan kan de vakantiewoning toch belastingvrij worden verkocht als aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:
- In het bestemmingsplan of andere publiekrechtelijke regelgeving staat dat het perceel niet mag worden gesplitst.
- De Vurderingsstyrelsen (Deense taxatiedienst) oordeelt dat splitsing een waardevermindering van meer dan 20% van het resterende deel van het perceel of de woning zou veroorzaken.
De documentatie waaruit blijkt dat splitsing niet mogelijk is, moet worden opgevraagd bij de gemeenteraad van de gemeente waar de vakantiewoning is gelegen.
Wat kun je doen als je perceel te groot is?
“Als de perceelgrootte de grens overschrijdt, is het verstandig om vroeg in het proces duidelijkheid te krijgen over de vraag of splitsing kan worden uitgesloten — via een bestemmingsplan of een verklaring van de Vurderingsstyrelsen. Als dat mogelijk is, kun je overwegen om vóór de verkoop een deel van het perceel af te splitsen, zodat de rest van het eigendom belastingvrij kan worden verkocht. Het afgesplitste perceel is in principe wel belastingplichtig bij latere verkoop”, legt Søren Thorvaldsen Svane Keller uit.
Vakantiewoning in het buitenland? Let op dit extra risico
Bezit je een vakantiewoning in het buitenland — zoals in Zweden, Frankrijk of Spanje — dan kan de verkoop in Denemarken belastingvrij zijn op grond van de vakantiewoningregel. Maar dat neemt niet weg dat het land waar het vastgoed zich bevindt, alsnog belasting kan heffen.
Onderzoek daarom vóór een verkoop hoe eventuele dubbele belastingheffing wordt afgehandeld, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
